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虽经历香港史上最庞大租金跌幅 尖沙咀位列亚太区最昂贵购物街之首
时间:2022-11-05 20:56

铜锣湾区租金下降43%

香港、东京、悉尼分列亚太区三甲


香港 - - 2021 年 4 月 22 日 - 戴德梁行最新发表的亚太区《主要大街》 (Main Streets) 报告显示,亚太地区内三分之二的零售带于 2020 年出现租金下降,当中香港的铜锣湾区租金下跌 43% ,跌幅最剧烈。铜锣湾过去两年均居全球零售租值最昂贵地段,然而 2020 年改由尖沙咀登上最昂贵地段的首位。中环及尖沙咀的零售租金亦分别按年下跌 42% 及 35% 。平均而言,截至 2020 年第四季,香港的零售空间 租值下降 38% 。

戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威先生 指:“ 尖沙咀与铜锣湾的零售租金表现差异,主要源自业权拥有者多元化 的 因素。尖沙咀广东道为主要的购物区,相较于铜锣湾罗素街,其业权拥有者比较集中, 因而能保持相对稳定及较高素质的商户组合,达至品牌效应 。经济下行时,集中的业权往往较能提供具弹性的措施挽留租户,所以能维持较稳定的市场状况。”林先生同时认为:“展望未来,国际间旅游有望于 2021 年较后期恢复, 加上稳定商户组合的支持 ,我们预期尖沙咀区的零售 租金 表现将会率先复苏。”

与区内所有市场相比,中国大陆的零售业务所受影响最轻微,平均租金跌幅为 5% 。北京中央商务区租金于 2020 年下降 14% ,然而深圳罗湖区的租务却出现最大的 5% 增长。

戴德梁行董事、香港研究部主管陈健珩先生 指出 : “尽管香港的平均零售租金于 2020 年下跌 38% , 高踞首位尖沙咀的租金较第二位的东京银座 仍 然高出 31% 。 除却疫情及经济下行影响 , 这现象正反映香港异常高昂的零售租金。 ”

戴德梁行亚太区 洞见与分析主管 Dominic Brown 博士 指出: “新冠肺炎期间的主要带动市场运作因素,即国际关闭边境出入、封城及在家工作等措施,在所有地区均适用。因此亚太地区的租金成本排名没有太大变化,最起码在首 10 位的城市,香港 、 东京 、 悉尼 、 首尔和大阪仍然雄踞在内。 ”


2020 年第四季度按市场计最昂贵零售区域(每年每平方尺美元)

2020 年排名

2019 年排名

市场

位置

租金

1

1

香港

尖沙咀

$1,607

2

2

东京

银座

$1,223

3

3

悉尼

Pitt Street Mall

$974

4

5

首尔

明洞

$930

5

4

大阪

心斋桥筋 / 御堂筋

$805

6

6

上海

南京西路

$600

7

7

北京

中央商务区

$500

8

8

南京

新街口

$470

9

9

墨尔本

Bourke Street

$422

10

10

新加坡

乌节路

$421

亚洲零售趋势

本土主义堀起 – 购物者更支持本地商家,协助他们于疫境生存。 2020 年由乐天广告公司( Rakuten Advertising )向 8,000 名消费者进行的全球调查显示, 50% 的家庭表示有增加向本地商家消费。此外,亚太地区的消费者亦更倾向避免进行国际网上购物,显示他们较愿意在本地市场消费。 电子商贸增长 – 疫情无可避免令网上零售业务增加,封城及健康因素令买家转而投向电子平台交易。亚太地区本来已经有著蓬勃的电子业务,所以电子商贸的扩张并不令人意外。根据 e-marketer ,此地区的电子商贸交易额为 2.5 万亿美元,占全球 3.9 万亿美元总额的 64% 。 疫情亦令奢侈品行业发生演进。根据 Bain & Company 指出,奢侈品的网上销售份额由 2019 年占 12% 增加至 2020 年的 23% 。然而,要确定这是短期变化还是奢侈品网上零售已开始得到更广泛接受,现时仍言之尚早。购买奢侈品的消费者大多喜欢亲身到店铺享受优质的销售服务,但是全渠道营销的增长仍然会对奢侈品行业的演进产生影响。


展望将来

零售业正面对房地产业内部份最重要的周期性及结构性挑战,当中部份在新冠疫情前已经出现,其余则是由于急速且严苛的本地及内部人流管制措施而产生。这些问题为高端零售地区带来不合比例的影响。这些地区不可能实时反弹回复疫情前的表现,原因是国际旅游复苏缓慢,而同时这亦不表示其会完全消失。全球疫苗注射计划的展开及进度,与及全球逐步回复正常,将会有助零售业的整体复苏。


对于零售业,短期而言这表示消费者的消费会出现更大分叉:价值导向的概念会持续发展,而奢侈品零售则会更迅速反弹。于 2008 年国际金融风暴后,环球奢侈品零售业大致于 12 至 18 个月内反弹。而中国于 2020 年的经验亦支持此论点,为奢侈品行业带来行观因素。

虽然市场焦点落于现有的顾虑和困境,但不能忽视长远出现的机会。展望随后 10 年,亚太区域的经济将会持续跑嬴全球其他地区,所占份额将由现时的 36% 增至 40% 。与此同时,中产阶级预计同期将会增加超过 15 亿。这种种趋势,加上区内多个市场的实体零售空间仍然不足,特别是东南亚,显示在现有疫情影响的环境以外仍然存有各种不同的机会。

戴德梁行

戴德梁行(纽约证券交易所股票代码:CWK)是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家,设有400多个办公室,拥有50,000名专业员工。在大中华区,我们的22家分公司合力引领市场发展,并于2017、2018、2020荣膺《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究中国区年度大奖。2020年公司营业收入达78亿美元,核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及估价服务等。更多详情,请浏览,或关注我们的微信(戴德梁行)及领英专页()。


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